طوكيو من أليسون تودور واريكو أماها:
قال رئيس شركة أطلس بارتنرز اليابان المحدودة ان السوق العقارية في طوكيو أصبحت علي نحو متزايد محط اهتمام المستثمرين من الشرق الاوسط المتحمسين لتشغيل ايراداتهم النفطية.
ويدير ميكيهيسا هيراي صندوقا بقيمة 140 مليون دولار ثلثا رأسماله من الشرق الاوسط.
وأبلغ هيراي رويترز علي هامش مؤتمر عقاري في طوكيو هناك اهتمام متزايد بين المستثمرين من الشرق الاوسط بالسوق العقارية اليابانية والآسيوية لانهم يشعرون بعامل مخاطرة متزايد يكتنف الاستثمار في السوق العقارية بالولايات المتحدة أو بريطانيا.
وهم يعتقدون أن المخاطر زادت لان الاسعار بلغت ذروتها. ويحاول المستثمرون من الشرق الاوسط تنويع محافظهم بعيدا عن الولايات المتحدة لاسباب منها المخاوف السياسية لكن السرية تكتنف أنشطتهم بشكل كبير ومن ثم يصعب رصد التدفقات الرأسمالية. ويتوقع معهد التمويل الدولي أن تصدر دول مجلس التعاون الخليجي ما لا يقل عن 450 مليار دولار من رؤوس الاموال في 2006 و2007. وقال محللون ومصادر بقطاع الانشطة المصرفية الخاصة ان نسبة متزايدة من تلك الاموال تتدفق الي أصول بديلة لاسيما في اسيا. ويرأس هيراي شركة أطلس منذ تشرين الثاني (نوفمبر) 2004 وأشرف علي تحول في الاستراتيجية من الاستثمار في العقارات السكنية الي المساحات المكتبية. وقال حتي عام مضي كان ثلثا محفظتنا (عقارات) سكنية لكننا خرجنا وتحولنا الي المكاتب. واضاف ان الفرص القائمة حتي وقت قريب كانت في دمج عقارات سكنية وبيعها كصندوق استثمار عقاري. وقال علي سبيل المثال كان بوسعنا شراء عقارات سكنية بعائد ستة في المئة ثم عندما خرجنا من نفس المحفظة كنا نبيعها بعائد 5.5 في المئة… وهو ما يعني مكاسب رأسمالية.
وحققت أطلس نسبة عائد داخلي من 15 الي 20 في المئة مستفيدة من فروق الاسعار بين العقارات في القطاعين الخاص والعام. وفي صفقة استثنائية جنت أكثر من 50 في المئة.
وفي بعض الحالات احتفظت أطلس بالعقارات لتسعة أشهر فقط والحد الاقصي لفترة الحيازة كان عامين. لكنه استدرك قائلا ان المنافسة تزداد في السوق والحكومة ترقب أسعار العقارات المنقولة من القطاع الخاص الي العام.
وبدأت طوكيو منذ فترة قصيرة تشهد ارتفاع الايجارات في حين تراجعت نسبة الوحدات الشاغرة الي أدني مستوياتها في أكثر من عقد.
وتري أطلس فرصا في الحيازات الاطول اجلا من خمس الي سبع سنوات في الابنية الادارية من الفئة ب. ولدي أطلس استثمار اداري واحد مشترك من الفئة أ لكن هــــذا استثناء.
واشار هيراي الي ان أفضل طريقة لتحقيق عائدات في سوق المساحات المكتبية بطوكيو هي شراء مكاتب في أماكن دخلها الكثير من المستأجرين عندما كان الاقتصاد مترنحا. وقال اذا دعينا للمنافسة علي مبني جدد معظم المستأجرين فيه عقودهم بالفعل نميل الي تجنبه لانه لا توجد فرصة زيادة حقيقية.
وأضاف نسبة الوحدات الشاغرة تراجعت كثيرا في طوكيو والايجارات ترتفع بحدة الان. سيحاول المستأجرون التفاوض لابقاء الايجارات منخفضة لكن أصحاب العقارات يكسبون المعركة فيما يبدو وهو أمر جيد لنا.
ووفقا لمكتب ميكي شوجي للسمسرة ارتفع متوسط الايجار الشهري للمساحات الادارية في وسط طوكيو الي 19221 ينا (167 دولارا) لكل وحدة قياس يابانية تسوبو (3.3 متر مربع) وهو أعلي مستوي منذ شباط (فبراير) 2003. وتوقع هيراي زيادة الايجارات بنسبة 20 في المئة عند تجديد العقود. ومدة عقد الايجار عامان في العادة مما يعني زيادة عشرة بالمئة سنويا. وقال هيراي نشتري حيث يدفع المستأجرون 12 ألف ين للتسوبو الواحد ثم نحاول زيادتها الي 15 ألفا.
الدولار يساوي 115.21 ين.